Десять вопросов до вложений в участок и наши ответы на них

Первый разговор об инвестиции в землю обычно начинается с доходности. Мы советуем начинать с другого: с вопросов, на которые вам должны ответить конкретно и до передачи денег. Ниже десять таких вопросов, зачем нужен каждый и как на него отвечаем мы.

1. На кого оформляется участок

Наш ответ: на вас. Участок покупается и регистрируется в Росреестре на инвестора, мы в собственности не участвуем ни дня. Деньги за участок вы платите напрямую продавцу.

Если вам предлагают вложиться в участок, оформленный на компанию или третье лицо, уточните, что именно вы покупаете и каким документом подтверждено ваше право.

2. Какой договор нас связывает

Наш ответ: агентский договор плюс договор купли-продажи, где покупатель вы. Агентский договор описан в статье 1005 Гражданского кодекса. По нему мы проверяем продавца и документы, готовим участок к продаже, ищем покупателя и ведём сделку. Совместной деятельности, доверительного управления и передачи денег нам на хранение нет.

Попросите проект агентского договора до решения и прочитайте, что в нём сказано про расходы, сроки и выход из сделки.

3. Сколько денег понадобится

Мы занимаемся земельным флиппингом: улучшаем участок, чтобы затем продать его дороже в пересчёте на сотку. Поэтому бюджет не ограничивается покупкой и оформлением. В зависимости от участка могут потребоваться расчистка территории, кадастровые работы, получение технических условий на подключение коммуникаций и другие работы. Для каждого объекта мы отдельно считаем эти расходы, налоги и затраты на продажу. Участие от 2 млн ₽.

Пример: в Федункино вложили 2,39 млн ₽ с учётом работ, через три месяца продали за 4 млн ₽. Доля инвестора после налога составила 657 тыс. ₽. Это одна прошлая сделка по прежним условиям: тогда прибыль делили пополам, а не по нынешней схеме 70/30. Это не прогноз.

Напишите Наталье свой бюджет и вопросы о расходах до покупки участка.

4. Откуда взялась цена продажи

Наш ответ: как правило, из цен соседних участков, пересчитанных на сотку. Это цены предложений, а не сделок, поэтому мы считаем три сценария. В плохом по умолчанию участок продаётся на 10% дешевле плана и в полтора раза дольше.

Попросите список участков, по которым считали цену, и дату, на которую их смотрели. Одна цифра без аналогов ничего не доказывает.

5. Сколько это займёт

С учётом сезонности закладываем восемь месяцев между покупкой и продажей. Это допущение, а не обещание: сделка в Федункино заняла три месяца, но следующая может занять больше. Поэтому плохой сценарий растягивает срок в полтора раза.

6. Что будут делать с участком

Наш ответ: готовим участок к продаже, а если нужно, делим его. Состав и стоимость работ считаем отдельно для каждого участка. Спросите, что конкретно сделают с вашим участком, кто это сделает и что будет, если работы не дадут ожидаемого эффекта.

7. Как делится прибыль

Наш ответ: чистая прибыль делится 70/30: 70% инвестору, 30% нам. Наше вознаграждение составляет 30% чистой прибыли и только если прибыль есть. Оно считается только с того, что осталось после возврата ваших вложений, расходов на продажу и налога.

8. Что будет, если продать с прибылью не получится

Наш ответ: вознаграждения в этом случае нет, оно считается только из чистой прибыли. Участок оформлен на вас и оплачен вами напрямую продавцу, поэтому возврат вложений зависит от цены продажи, и мы его не обещаем. Как в таком случае распределяются расходы на подготовку и продажу, записано в агентском договоре: попросите его до решения.

9. Проверены ли документы и ограничения

Наш ответ: продавца и документы мы проверяем по агентскому договору. Всё, что написано в объявлении, считаем словами продавца. Категорию, вид использования, обременения и зоны проверяем по свежей выписке ЕГРН до сделки, а коммуникации осмотром и документами сетевых организаций. Выписку ЕГРН может заказать любой, в том числе через Госуслуги, так что её легко проверить и самому.

10. Что было в прошлых сделках

С нашими кейсами и отзывами клиентов можно ознакомиться на сайте.

Как зафиксировать решение

Прежде чем переводить деньги, сведите ответы на одну страницу: что покупаете, сколько стоит вход с запасом, откуда цена продажи. Затем запишите три сценария, формулу прибыли, что будет при убытке и какие документы вы видели. Если на какой-то вопрос ответа нет, так и запишите и спросите ещё раз.