Вы купили землю, а теперь прикидываете цену продажи. Разница между двумя ценами ещё не равна деньгам, которые останутся у вас: проверьте НДФЛ. Ниже описан порядок для физического лица, налогового резидента России, которое продаёт свой участок вне предпринимательской деятельности. Предпринимательство, нерезидентство и специальные налоговые статусы здесь не разбираем: переносить на них пример нельзя.

Сначала проверьте срок владения

Для обычной покупки земли общий минимальный срок владения составляет пять лет. Если он уже истёк, доход от продажи освобождается от НДФЛ, а декларировать именно эту продажу не нужно. Трёхлетний срок предусмотрен для отдельных способов получения имущества, например наследования или дарения близким родственником; само слово «участок» его не даёт. Законом субъекта срок могут сократить. Возьмите документ о возникновении права и проверьте своё основание, прежде чем ставить налог в расчёт.

Если минимальный срок ещё не прошёл, переходите к расчёту. Даже когда вы продадите дешевле, чем купили, не записывайте налог автоматически в ноль: сперва нужно определить доход для целей НДФЛ и подтвердить расходы документами.

Договорная цена может быть ниже налогового дохода

Сравните цену в договоре с 70% кадастровой стоимости, действующей с 1 января года регистрации перехода права. Если кадастровый порог выше, доход для налога считают по нему; если ниже, по цене договора. Для участка, образованного в год продажи, берут кадастровую стоимость на дату постановки на учёт. Если применимой стоимости в ЕГРН нет, правило этого сравнения не действует.

Но 0,7 нельзя подставлять вслепую: закон субъекта может повысить коэффициент до 1 либо понизить его вплоть до нуля. До переговоров о цене проверьте действующее для вашей ситуации правило и нужную дату кадастровой стоимости. Снижение суммы в договоре само по себе не снижает кадастровый порог.

Выберите расходы или вычет

Из полученного для налога дохода можно вычесть фактические, документально подтверждённые расходы на приобретение именно продаваемого участка. Альтернатива: фиксированный имущественный вычет до 1 млн рублей за календарный год. Лимит общий для указанных в законе продаж жилья, садовых домов и земли, а не новый миллион на каждый объект. Расходы и этот вычет к одному доходу одновременно не прибавляют. Сохраните договор покупки и подтверждение платежей; неподтверждённые траты в пример не закладывайте.

Учебный пример, не расчёт для конкретного региона. Договорная цена продажи 3,2 млн рублей, применимая кадастровая стоимость 5 млн, условный коэффициент 0,7, подтверждённая цена покупки 1,4 млн. Порог составляет 3,5 млн, значит, в расчёт берём 3,5 млн.

При выборе расходов база равна 2,1 млн и налог составит 273 тыс. рублей. При выборе вычета 1 млн база будет 2,5 млн: 312 тыс. с первых 2,4 млн и 15 тыс. со следующих 100 тыс., итого 327 тыс.

Здесь нет других доходов, входящих в ту же совокупность налоговых баз. Если для вашей ситуации действует иной коэффициент, эти суммы неприменимы.

Ставки для этой группы баз: 13% до 2,4 млн рублей в год и 15% только с превышения. При других доходах из той же группы итоговый налог нужно пересчитать по совокупности баз; зарплату нельзя механически прибавлять к выручке от участка для выбора порога. Наш пример показывает выбор способа уменьшения базы, а не персональный расчёт для вашей декларации.

Что сделать перед продажей

  1. Сверьте основание и дату возникновения права, наличие исключений по сроку.
  2. Найдите применимую кадастровую стоимость и коэффициент, сравните порог с ценой договора.
  3. Соберите договор покупки и подтверждения оплаты; сравните расходы с годовым лимитом вычета.
  4. Проверьте другие доходы той же налоговой группы и только затем запишите НДФЛ в расчёт продажи.

Если продажа облагается и доход превышает применимый лимит вычета, 3-НДФЛ обычно подают не позднее 30 апреля следующего года. Налог платят не позднее 15 июля; выходной может сдвинуть срок подачи декларации. Если налоговая база обнулится подтверждёнными расходами, это само по себе не отменяет декларацию. Исключение для небольших продаж с доходом в пределах вычета проверяйте отдельно, учитывая кадастровый порог и остальные продажи за год.

Учесть налог в общей смете